Gayrimenkul kiralık, satılık fiyatını belirlerken brüt ve net m 2 kullanım alanının doğru belirlenmesinin önemi..

Zaman zaman mülk sahiplerinden telefon alıyorum ve bana sordukları soru şu:” Mülkümün değeri yaklaşık ne kadar?” ya da “Bölgede gayrimenkul fiyatları ne kadar bizimki gibi?”
Daireyi bilmiyorum, katı bilmiyorum, büyüklüğü bilmiyorum.
Daireyi görmem gerekir dediğimde yanlış bilgi vermemek adına, aldığım cevap şu oluyor: “Ben size anlatayım odaları.”
Milyonlarca TL değerindeki bir gayrimenkulün doğru fiyatını belirleyebilmek için profesyonel bir emlakçının kendi gözüyle ilgili yeri görmesi, gözlemlemesi ve ölçümlemesi olmazsa olmazlardandır.
Gayrettepe için minimum m² satış bedelinin 35.000 TL’lere yaklaştığı bir ortamda konunun hassasiyeti ortadadır diye düşünüyorum.
Gerek gayrimenkulün satış ya da kiralama fiyatını doğru belirlemek için gerekse yaşam alanının büyüklüğünü zihnimizde doğru şekilde canlandırabilmek için gayrimenkulün net ve brüt alanını doğru şekilde hesaplamak önemli bir başlıktır.
O zaman gelin hesaplama nasıl yapılır beraber öğrenelim:
Öncelikle lazer metre veya benzeri mesafe ölçerle gayrimenkulün yürüme alanı hesaplanır. (Süpürge alanı da denir.) Örneğin ilgili alan 100 m² hesaplandı.
Bir sonraki aşamada bu değeri 1,1 ile çarparız. Bu bize gayrimenkulün net alanını verir. 1,1 ile çarpmamızın sebebi duvar kalınlıklarını gayrimenkulün büyüklüğüne eklememiz gerekliliğidir. Örneğimizde net alan 100 x 1,1 = 110 m² yapıyor.
Son iki seneye kadar balkon, teras gibi alanların büyüklüğü 0,5 ile çarpılarak net alana ekleniyordu. Özellikle pandemi döneminde önemi çok artan açık alanlar nedeniyle ben kendi adıma balkon, teras gibi alanları da birebir alan büyüklüğüyle net alana ekliyorum.
Bir sonraki aşama olan brüt alanı hesaplamak için ise net alanı otopark, bahçe, asansör, depo, sosyal tesis,.. gibi ortak yaşam alanlarının büyüklüğüne göre bir katsayıyla çarpıyoruz.
Rezidans gibi projelerde katsayı olarak 1,4 – 1,5 kullanılıyor. Buna karşılık otoparklı, asansörlü bir binada katsayı genelde 1,25 alınıyor.
Örneğimizde rezidans için 110 x 1,4 = 154 m² brüt alan mevcuttur.
Otoparklı, asansörlü bir bina için ise 110 x 1,25 = 137,5 brüt alan mevcuttur.
Gayrimenkulün satış ya da kiralama bedelini hesaplarken emsal kabul edilen bölge m² rayiç fiyat seviyeleri brüt m² üzerinden hesaplanmaktadır.